住改商遇到拆迁如何认定房屋性质？
《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办发明电2003 42号）规定：“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营状况，经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”该通知较好地解决了住改商房屋的问题，减少了拆迁纠纷，该规定的精神应当予以贯彻。此外，《物权法》赋予了物权人充分发挥物的效能之绝对支配权，目的是使物能尽其所用，只要在行使这一权利时没有违反法律禁止性规定，没有侵犯社会公共利益或其他人合法权益，就应当予以认可。因此住改商的就应以房屋的实际用途作为认定性质的依据。在具体实务中，应综合考虑确定被征收房屋的性质。主要有以下几种情况：
（1）房屋产权登记为非住宅，且该房实际用于经营并办理了合法经营执照的，应当按照非住宅房屋给予补偿。
（2）房屋产权证登记为非住宅，但该房屋实际上并未投入经营，实际上全部是住宅房屋进行使用的，不能按照非住宅补偿。
（3）房屋产权证登记为非住宅，实际上是经营用房，但是被征收人或承租人偷逃国家税收，未办理合法经营证照并缴纳有关税费的，也不能享受非住宅补偿安置待遇。
（4）房屋产权证登记为住宅，但是一直作为经营用房且有合法手续，在房屋征收决定作出前也已经变更为非住宅用房的，应该享受非住宅用房补偿安置待遇。在房屋征收决定作出前未办理房屋使用性质变更为非住宅的，可以在补办有关手续或扣除相关变更登记费用后，按照非住宅予以补偿。
（5）根据法律、法规或者地方的规定，明确禁止住宅用房改为商业住宅后，将住宅房屋改为非住宅房屋的，应当按照住宅房屋给予补偿安置。