在很多人的眼里觉得运作一个购物中心是很简单的。购物中心的店铺都是各自的店铺结账然后购物中心在分一些提成以及一些租金费用。其 实这是很大的误解。事实上，购物中心开发、运营对资金、资源、专业团队的要求很高，没有雄厚的资金实力、强大的商业资源、专业人才 团队，就很难玩转庞大的购物中心项目。购物中心现正处于运作难的状态中。
1.定位难
购物中心以大体量、多业态、多店铺著称，它不是多种业态、多个品牌的简单堆砌，而是业态业种、品类品牌的有机融合，它是功能、业态 、空间的综合平衡，其竞争力主要体现在主题化、差异性、体验式的社交、娱乐消费上，也就是说，购物中心经营的是生活方式，对商业场 景、功能创新、业态融合、店铺组合的要求很高，特色和差异是购物中心的生命。并不单单依靠一个或者几个品牌店支撑整个购物中心，所 以需要准备定位。
2.招商难
相信很多的地产商在这一点上都有共鸣，招商实在是难啊，况且是招一些品牌店就难上更难了。招商难不仅体现于开业前期，更体现于后期 的调整之中。很多时候购物中心已经开业了，可是招商却从未停止过，进入的餐饮店或者是娱乐体验项目，几乎每年都需要重新调整，重新 更新。一些网红品牌，更是各领风骚三五月，不久前还红得发紫，转眼前人去楼空。
3.营运难
过去的购物中心更多地采用出租经营、物业式管理，这种“原生态”的营运模式很难适应今后的竞争，将项目内的各种业态纳入营运体系， 实施整体运作、规范服务、集中宣传、精准营销，变单一的租赁经模式为以联营为主、租赁、自营等多种模式并存的混合模式，就显得越来 越重要。
由于购物中心开发速度快、数量多，我国购物中心经营两极分化的现象越来越严重，一方面，资源丰富、实力雄厚的万达、银泰、宜家、永 旺、大悦城、印象城等优质购物中心品牌客流旺盛、经营红火，调整、创新得心应手，而大量规模不大、实力不强、专业经验不足的“散兵 游勇”式购物中心苦苦支撑、生存困难。
且根据了解我国规划待建的购物中心项目有近一半开不了工，开工建设的又有半数难以按期开业，已开业的项目又有近50%的项目亏损，整体 成功率低于20%，行业门槛、集中度正在快速走高。