TOT地产权模式解剖
近期，民生主推了一款名为“至信316号万达广场投资集合资金计划”。说明书显示，该产品设计为TOT的“母子”交易结构，由民生主动管理，资金用途为认购民生设立的至信317号-至信321号共5只单一。即，至信316号为母，5只单一为子。母的总期限预计为10年，并进行了结构化设计，按照本金收益分配次序，份额分为A、B类，占比7：3。设置开放期，其中B类份额每满24个月可申请赎回。
《项目可行性研究报告》通过对项目科学深入的市场需求和供给分析、未来价格预测、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、节能减排、投资估算、资金筹措、盈利能力等方面的科学研究，从市场、技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会环境影响进行科学预测，为项目决策提供了公正的、可靠的、科学性的投资咨询意见。
万华咨询是领先的信息咨询服务机构，主要针对企业单位、政府组织和金融机构，在产业研究、投资分析、市场调研等方面提供专业、权威的研究报告、数据产品和解决方案。作为一家专业的投资信息咨询机构，万华咨询及其合作机构拥有国家发展和改革委员会工程咨询资格，其编写的可行性报告以质量高、速度快、分析详细、财务预测准确、服务好而在国内享有盛誉，已经累计完成上千个项目可行性研究报告、项目申请报告、资金申请报告的编写，可为企业快速推动投资项目提供专业服务。
万华项目部主要编制：
可行性研究报告 项目建议书
项目申请报告 资金申请报告
项目计划书 项目申报书
商业计划书 路演宣讲PPT
节能评估报告 社会稳定风险评估报告
概念性规划设计 项目实施方案
行业发展研究方案 行业市场调研报告
营销策划方案 企业规划方案等研究咨询服务。
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随着“大众创业，万众创新”的不断深入，万华咨询认为，十三五期间，将出现越来越多的中小企业，丰富市场经济。“十三五”期间，工业经济增长新旧动能正加速转换，工业生产将保持平稳增长，但仍存在不稳定因素。未来将持续推进供给侧结构性改革，坚持创新引领，加快制造业创新中心建设，以智能制造为主线，推动工业转型升级，同时还要关注国际经贸规则新变化、新趋势，重塑工业竞争新优势。
在10年期限中，受托人有权根据投资情况，决定具体退出时点。穿透来看，单一层面，资金终用于收购万达广场资产包，具体收购方式为，通过收购资产包中万达广场项目公司权，进而收购万达广场资产。收购后根据各家项目公司实际情况，可能进行增资、发放东借款等，民生终对各家项目公司权投资和投资比例约为1：2。在收购之后，计划将成为项目公司100%控东，万达商业地产的角色，变更为项目的运营管理方。由授权万达商业地产负责项目公司的日常管理，和资产包内所有项目的开发建设及运营管理。资产包即对应的项目公司，民生至信号单一分别持有万达北海、抚州、九江、雅安、辽阳万达广场投资有限公司100%权，项目公司对应开发持有这五个地区的万达广场。