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一、行业：缺口巨大增幅放缓
物流地产概念是上世纪80年代在美国率先提出并实践的，是根据物流企业客户需要，在合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。物流地产一般包括各种物流中心、物流园区、配送中心以及物流产业园等仓储设施。
1、市场供需缺口仍然巨大
从整体而言，市场和企业迅速发展，但仍然未能弥补我国物流地产行业与发达国家的巨大差距。
截至到2017年底，我国总仓储面积约为5.53亿平方米，但人均仓储面积仅为0.4平方米，而日本人均仓储面积为4.0平方米，相差达10倍之巨。而在这人均的0.4平方米中，只有0.1平方米是拥有信息化管理、现代物流仓储的面积，余下的0.3平方米则包括旧式仓库等老旧设施。
据观点指数统计，我国现有的物流仓储设施约有70%建于90年代之前。这既说明了我国现阶段物流仓储的巨大缺口，同时也意味着我国物流地产行业市场具有巨大的发展前景。
2、投资增幅开始放缓
根据国家统计局数据，2016年我国仓储业固定投资为6983.50亿元，同比增幅为5.5%，较2015年增幅下降22.9个百分点。从面临的挑战来看，主要由于前些年物流地产在规模化发展过程中普遍存在同质化情况，再加上相比住宅和商业地产土地出让金少、税收贡献较低、土地利用率不高，导致大城市工业用地相应指标逐年下降。
同时，近年土地成本提升较快，由于物流地产投资回收期通常在15年以上，为开发建设完之后的招商、运营等专业化运作带来挑战。较之以往野蛮生长的盛况，物流地产似乎已经到达了一个瓶颈期，跑马圈地的发展方式渐渐变得不再适用，多方向、多层次发展正在成为新的增长点。
于此，多个新的物流地产运营模式应运而生，金融物流、保税物流、际享仓、物流产业园区你方唱罢我登台，新老企业也在这片复杂的红海中百舸争流。
从物流地产的空间分布上来看，长三角地区的物流地产规模远超全国其他地区，其次是京津地区、两湖地区、川渝地区以及珠三角地区。其中，单普洛斯一家企业在长三角地区就布局了近百个物流园区。长三角地区物流的发达也解释了我们对于江浙沪包邮的羡慕和嫉妒。
而从其城市的空间分布上来看，物流园区一般分布在城市的边缘或是卫星城中，紧邻国道、省道、高速公路或空港水港，距离市中心一般不超过一小时车程，这些地区地价较低且交通非常发达。以长三角地区为例，昆山常熟等城市是物流地产企业的必争之地。