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随着我国城市化进程的加快，制造业和商贸业的快速发展，物流业作为配套服务业，已经在国民经济的发展中扮演了越来越重要的角色。
特别是近几年来，物流园区发展得到了政府、协会和企业界的广泛关注，也涌现出了一批像传化公路港、北京空港物流基地等优秀的园区企业。
在这些企业的带动下，越来越多的人认识到，物流园区作为物流业的一种重要表现形式，在提升物流效率，推动物流业转型升级，促进物流业与商贸业、制造业的联动发展等方面发挥了巨大作用。更值得高兴的是，很多省、市和地区在考虑当地经济发展举措时，已将物流园区建设作为关键举措之一。
物流园区的表现形式有很多如今，各种类型的物流园区都有一定程度的创新发展，但真正能够集聚物流产业资源，实现产业公共服务平台功能的物流园区为数不多，而能够产生“基础设施共享效应、知识溢出效应、竞争与标杆效应、专业化分工效应、产业链延伸效应、联合经营效应”等六大效应，实现信息化、集约化、网络化运作的物流园区更是少之又少。
众多的物流园区项目中还存在着不少打着物流园区名义圈占土地的项目。而更多的物流园区则挣扎在生存的边缘，建设、招商、运营中都面临着巨大的压力。
而这些压力来自于物流园区，园区从规划、建设到运营的各个环节本身，既有规划设计的原因，也有贯彻执行的原因，既有投资主体的原因，也有政府支持的原因。对于这些原因，我们做了一些总结，供大家参考具体体现在：
1.物流园区定位不清晰，规划缺乏科学性
据我们了解，很多物流园区在进行项目规划、发展定位时，没有综合考虑区域经济发展规划、交通规划、产业规划、城市发展规划等多方面因素，也没有对区域工业、商贸业物流需求进行全面了解，只是孤立的、简单的、靠拍脑袋确定的项目定位和功能规划，项目辐射范围应该多大50公里还是100公里服务对象是谁是依托运输方式发展，还是依托于制造业、商贸业集群发展，还是依托于城市消费定位应该如何选址如何进行功能布局
这些问题都没有想清楚，这样规划出来的园区与区域制造业、商贸业发展所需的支持、服务的关联度不高，所做的规划缺乏与城市和区域经济发展特色相呼应，选址偏随意性，空间布局也不尽合理，所以无法落地。
2.物流园区盲目追求规模，与实际所需求的用地规模脱节，土地资源浪费严重
据了解，全国用地规模超过1000亩的物流园区超过50%，许多物流园区规模设定前并未进行物流市场摸底、需求调研并科学论证，项目用地与实际的物流需求规模脱节。很多时候园区投资主体为能圈占更多土地资源，有意无意的夸大物流园区项目所需用地规模。
一方面，在城市化进程日益加快的今天，土地集约化利用是各地区特别是发达地区所需要解决的严峻问题，在土地资源日益紧缺的情况下，大规模的用地必然面临非常大的政府阻力，
另一方面，片面的追求规模会导致园区本身投资压力增大，如果未能解决投资收益问题，将大大增加园区未来运营过程中的财务压力。
3.物流园区功能与产品设计不合理，无法满足客户需求
园区设计的功能与产品最为基本的是为了满足进驻物流客户的需求。现在很多物流园区在实际运营与招商过程中面临诸多问题，很大一部分的原因是在于园区在进行功能、产品设计前，并未对区域物流企业需求进行详细的调研、分析论证，不知道入园物流企业的操作流程，不了解物流企业对园区设计的功能与产品的要求，简单地照搬别人的经验，使得园区的功能布局和产品设计没有针对性，无法满足客户业务操作要求，平台的招商难度也增大，入驻客户的满意度也不高。
4.政府没有将物流园区项目当作城市的基础设施和物流产业的公共服务平台项目来对待
目前，各地政府虽然非常重视物流业的发展，在引导和促进物流园区的规划建设，但在进入到物流园区项目招商引资阶段时，没有把物流园区作为机场建设、客运站建设那样的城市公共设施来对待，更没有把物流园区作为区域经济发展的公共服务平台来对待，只将物流园区项目视作一般的招商引资项目、工业项目，不愿意将有限的政策倾斜，还对园区项目提出象工业项目一样的投资强度、容积率、亩均税收等指标要求，这在一定程度上也制约了物流园区发展。
5.物流园区投资主体未能正确认识物流园区投资性质，片面追求项目投资的“短、平、快”。
许多物流园区的投资主体在投资经营物流园区项目之前，并没有认识到物流园区项目“投资大、回报周期长”的项目特性，片面追求项目短期的利润回报，未做好长期战略性投资准备。
因而投资主体会用短期资金投资长期项目，后续由于资金问题导致项目建设停滞，接着就出现了圈占土地、等待升值、改变用途的倾向;也出现有投资者为尽快收回投资，招商时进行产权分割出让，破坏了物流园区整体性，园区集约化作用无法发挥。政府给予的政策成为了投资主体追求短期利润的手段，对政策不会加以针对性的有效利用，政策资源被占用且浪费，项目的社会效益无法体现。
6.物流园区运营服务功能不到位，综合服务能力欠缺
现阶段多数物流园区的服务功能单一，大部分物流园区只提供基础的物业服务，而对于进驻物流企业的经营、成长与发展的增值服务却非常少，围绕物流企业的一站式服务体系、信息化服务体系几乎没有形成。
很多物流园区运营主体也没有以平台式“整合运营”的思维去经营，没有将其当作一个产业公共服务平台去经营，仍然是以管理厂房、仓储的思路在运营，园区集约化、规模化的优势发挥不出来，也无法突显物流园区作为培育物流企业发展、促进物流转型升级的重要载体，近而出现园区招商难、运营难的困境。