广州征地补偿房屋拆迁纠纷方面律师 －王（金和）律师
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拆迁安置房转让合同有效吗
张某问：我有一处拆迁安置房，尚未办理房屋所有权登记。现打算将该房屋转让给李某，双方经协商自愿签订了拆迁安置房转让合同。请问该拆迁安置房转让合同有效吗
答：司法机关确认房屋买卖合同效力的依据是《合同法》第52条规定所列举的几种法定情形。只要合同的签订是双方真实意思表示，其行为不损害国家、集体、他人利益，则不属于法律、行政法规禁止性行为，该合同依法应当有效。由于该房屋交易时尚未办理房屋所有权证，该拆迁安置房不符合上市交易条件，因此不少当事人双方在申请相关行政主管部门办理该房屋所有权转移登记时，相关部门依照相关政策规定会对合同的履行予以必要的限制
所谓动迁房，是“动拆迁安置房”的简称，在有些地方也称为“征地拆迁安置房”，在地方政府部门的规范性文件中，称为“配套商品房”，简称“配套房”;经济适用房，即“经济适用住房”，在一些地方政府部门的规范性文件和通知中称为“中低价普通商品房”，简称“中低价房”。有些法律学者和法律职业人对动迁房和经济适用房买卖是否合法有不同看法，有些朋友对购买动迁房和经济适用房是否合法有效有顾虑。其实，对动迁房和经适房买卖的合法性进行质疑的观点是不成立的，对动迁房和经适房买卖是否合法有效的顾虑是完全不必要的。下面本文从合同法、物权法、城市房地产管理法及司法解释等几个角度，论证一下为什么说动迁房买卖本身是合法有效、没有问题的。
首先，从合同法的规定来说，动迁房买卖合同是合法有效的。
《中华人民共和国合同法》是 1999年3月15日由第九届全国人大第二次会议通过、同日国家主席令第15号公布，自1999年10月1日起施行的，是一部由立法机关全国人大制定通过的基本法律。所有的民商事合同都受《合同法》的调整和约束，只有婚姻、收养、监护、继承等有关身份关系的协议，适用其它法律的规定。
按照我国合同法的规定，合同的效力有六种情形：完全有效;部分有效部分无效;无效;可变更;可撤销;效力待定。《合同法》第47条、第48条、第51条、第 52条、第53条、第54条、第56条规定了合同的不同效力类型，分别规定了效力待定合同、无效合同、可变更可撤销合同、有效合同和部分无效部分有效的合同。对无效合同的规定，只有第40条、第52条、第53条，其中主要的是第52条，第52条专门规定了无效合同的五种法定情形。第40条、第53条则分别规定违反公平原则的格式条款、免责条款无效。第52条原文如下：
有下列情形之一的，合同无效：(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。
也就是说，符合下列五种情形之一的合同，是无效合同：一方以欺诈、胁迫的手段签订合同，或者不少当事人恶意串通订立合同，并且该合同损害了国家利益的;合同不少当事人恶意串通，损害集体利益或者第三人合法利益的;签订形式合法的合同，从事非法活动非法交易，追求非法利益和非法目的，以形式上的合法掩盖目的的非法的;合同内容或目的损害社会公共利益的;违反法律、行政法规的强制性规定的。尤其值得重视的是第5项：“违反法律、行政法规的强制性规定”的。法律和行政法规的强制性规定区分为效力性强制性规定和管理性强制性规定。违反效力性强制规定的，合同无效;违反管理性强制规定的，合同未必无效。2009年颁布实行的法院《合同法解释二》第14条规定：“《合同法》第52条第5项规定的强制性规定是指效力性强制性规定。”
同时，《合同法》第52条第1—4项规定了合同无效的四种情形，这四项本身就是法律的效力性强制性规定。第40条和第53条规定违反公平原则的格式条款、免责条款无效，这两条本身也是法律的强制性规定。因此，对无效合同可以用一句话来概括：违反法律、行政法规的效力性强制性规定的无效，除此之外不属于无效合同。
遍查《合同法》，动迁房买卖行为的合法性、动迁房买卖合同效力问题可能会涉及到的规定，只有以下三种情形：(1)是否属于买卖双方恶意串通，损害国家利益、集体利益或者第三人合法利益(2)是否损害了社会公共利益(3)是否违反了其它法律、行政法规的效力性强制性规定其它与动迁房买卖有关的法律、行政法规，就是《物权法》、《城市房地产管理法》和有关房地产管理的其它法律和行政法规。我们在下文中分析第三种情形，现在先来看看前两种情形。
第一，动迁房买卖属于买卖双方(或者加上房地产中介，三方)不少当事人恶意串通，损害国家、集体利益或者第三人合法利益吗
先说损害国家利益。所谓国家利益，包括国家在整体上的经济利益、政治利益和安全利益。买卖动迁房显然与国家政治利益和国家战略安全利益毫不相干。在经济方面，所谓损害国家利益，是指与整个国民经济秩序相关的国家整体经济利益。国有企业的利益不属于国家利益。动迁房是地方政府或者房地产开发商配置给被拆迁人的临时安置房，大部分是地方政府配置的。所有的动迁房建设都享受了政府土地使用和税费上的优惠减免，动迁房带有一定的福利性质，如果是地方政府建设分配的动迁房，在一定程度上是行政行为，不是单纯的民事行为。动迁房买卖时，买卖双方不少当事人确实应当向政府缴纳一部分收益，返还当初享受的税费优惠。但是地方政府房屋行政管理部门的实施细则至今尚未出台，买卖双方不少当事人自然就不用缴纳了。没有做任何法律法规禁止的事情，不涉嫌不少当事人恶意串通、损害国家利益。
同样的道理，买卖动迁房也没有损害任何集体利益。
动迁房买卖只要双方自愿，依法操作、严格遵守双方签订的买卖合同，在过渡期内房东不对已售动迁房做任何处分，交易限制期满后按期如约过户，就不会影响任何第三人的利益。因此，守法诚信的动迁房交易，也没有损害任何第三人的合法权益。
第二，动迁房买卖损害了社会公共利益吗
我国法律所讲的“社会公共利益”相当于国外民法所讲的“公序良俗”，只是我国的法律文件中很少使用“公序良俗”这一概念(在法学理论著作中还是大量使用这一概念的)。所谓“公序良俗”，是“公共秩序和善良风俗”的简称，包括社会公共秩序和善良风俗两个方面。而我国民法中所讲的“社会公共利益”，包括社会公共秩序和公共道德两个方面，所以我国法律中的“公共道德”即国外民法的“善良风俗”。现代各国立法普遍确认违反公序良俗(违背社会公共利益)的合同无效(这一原则早起源于罗马法)，我国《合同法》也明确规定损害社会公共利益的合同为无效合同。
所谓社会公共秩序，包括社会政治秩序、社会经济秩序和社会管理秩序。买卖动迁房显然跟违反社会政治秩序不沾边儿。违反社会经济秩序，主要表现为破坏市场经济秩序，违反市场经济管理的法律和行政法规、进行非法经济活动。截至目前没有任何法律、行政法规对动迁房买卖做出禁止性或者限制性规定，所以买卖动迁房并不涉嫌违反、破坏社会经济秩序和社会管理秩序，显然不属于非法经济活动。
所谓社会公共道德，是一个较为抽象的、内容十分繁复、内涵随着社会的发展变化而不断发展变化的概念。根据我国大多数学者的观点，可以将违反社会公共道德的合同界定为以下若干种：危害家庭关系的合同;违反性道德的合同;非法的射幸合同;严重损害人格尊严和侵犯人权的合同;不正当地限制经济自由的合同;违反公平竞争原则的合同;违反《消费者权益保护法》损害消费者利益的合同;违反劳动法律法规严重损害劳动者权益的合同;暴利合同。买卖动迁房显然不符合上述任何一种情形，也不会构成其它任何可能违反社会公共道德的情形。
所以，买卖动迁房既不涉嫌破坏社会经济秩序和社会管理秩序，也不涉嫌违反社会公共道德，不构成损害社会公共利益。
既不属于不少当事人恶意串通，损害国家利益、集体利益或者第三人的合法利益，又没有破坏社会公共秩序，也不违反社会公共道德，动迁房买卖的合法有效性是确定无疑的。
那么，动迁房买卖合同属于可撤销合同吗如果合同被撤销，将产生与无效合同同样的法律后果。《合同法》第54条是关于可变更可撤销合同的规定。可变更、可撤销的合同有三种情形：(1)重大误解;(2)显失公平;(3)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。 其中，前两种情形的合同可以由不少当事人一方请求法院或仲裁机构变更或者撤销，主要是误解方、受害方提出变更或者撤销请求;第三种情形的合同，则只有受损害方有权请求法院或仲裁机构变更或者撤销。动迁房买卖合同，只要是买卖双方平等自愿签订的，就不存在第三种情形;只要买卖双方都明白动迁房只有在五年的交易限制期满后才能过户，也不存在某一方的重大误解;只要动迁房买卖合同拟定的不是太不公平，不是过度倾向于某一方的利益，就不符合第二种情形。《合同法》第 54条规定“在订立合同时显失公平的”合同可以撤销，这里的“显失公平”必须是严重不公平、非常不公平，不公平的程度达到相当严重的程度，如果履行该合同将给一方的合法权益造成重大损害、一方将遭受重大损失，才属于可撤销合同;较轻程度的不公平、对一方的偏向，并不会导致合同被撤销。
由方面律师拟定的动迁房买卖合同，自然会规避开《合同法》规定的无效合同和可撤销合同的所有情形，确保合同的每一个条款都合法有效。
综上所述，根据《合同法》的规定，动迁房买卖合同合法有效，既不是无效合同，也不是可撤销合同。
其次，从《物权法》的规定来看，动迁房买卖行为是合法有效的。
第一，动迁房买卖符合《物权法》的不动产物权流转和“充分发挥物的效用”的原则。
第二，动迁房买卖房屋所有权不能立即转移，并不影响买卖合同的有效。物权法第十五条规定：不少当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。也就是说，合同效力和物权效力是有区别的。在买卖双方签订了动迁房买卖合同、交割了房款房屋之后，标的物已经交付，但是因为暂时不能办过户手续，没有办理物权登记，房屋的所有权不转移，仍属房东(出卖人)所有;但是物权法第十五条明确规定了未办理物权登记的，不影响合同效力。动迁房买卖双方签订的买卖合同只要没有违反法律、行政法规的禁止性规定(效力性强制性规定)，双方签字后、合同成立时即生效。动迁房买卖可以视作是一种期房买卖，动迁房买卖合同是附条件、附期限的合同，在期限达到时，所有权转移。《合同法》分则“买卖合同”一章(《合同法》第133条)中规定：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者不少当事人另有约定的除外。法律规定不动产所有权的取得和处分登记生效，不动产所有权的转移时间当然也就是登记之日。但是动迁房买卖后不能马上进行过户登记，双方不少当事人在合同中约定交易限制期满后再去进行过户登记，转移房屋所有权，完全符合《合同法》的这条规定。
再次，从房地产管理法律法规的规定来看，动迁房买卖也是合法有效的。
与动迁房买卖有关的法律文件只有一部法律《城市房地产管理法》。另外有一部司法解释《法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，只适用于房地产开发商开发的新建商品房产生的买卖合同纠纷。《城市房地产管理法》第三十七条是专门关于禁止转让的房地产的规定。仔细对照，可以发现动迁房买卖本身不属于本条规定的任何一种情形。只要房东准备售出的动迁房权属没有争议，确定是他所有或者他和他的家人共有、他有权处分的，如果是共有房产，经过共有人书面同意，他就可以合法售出这套房屋，买受人就可以合法购买。
王律师具有深厚的法律理论功底，积累了丰富的办案经验；王律师在办案中善于捕捉案件的关键环节和证据，所提出的独特、宝贵、前瞻的法律意见常被采纳；王律师精辟的法律分析，清晰的办案思路和认真的办案态度获得不少当事人的好评。
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