广州二手房出售：广州卖房是不是一定要迁户口？

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　　户口问题对每个人来说都是至关重要的，许多二手房的房主们在将房屋卖掉是都会产生户口的问题，卖房的房主的户口到底是否需要迁出，对新的房主来说有影响吗？
　　一、户口不迁出，买方能不能落户？
　　根据我国的政策规定，一套房子只能落一个家庭的户口，卖方户口不迁出，买方不能落户，户口是任何人、任何机关都不能强制迁出的。
　　（1）迁移户口属于公安机关行政行为，不属于平等民事主体之间的民事法律行为，人民法院更不能在民事判决中判决卖方迁出户口。
　　（2）变更户口登记需依当事人申请方可办理，公安机关无法直接办理或强制办理，没有法定理由，不能迁出公民户口，买方也不能通过行政诉讼起诉公安机关不作为。
　　卖房是不是一定要迁户口？
　　二、卖方不迁走户口会带来什么风险？
　　对买方：
　　1.上学风险——买方孩子不能入学。
　　广州各个区入学政策是不同的，越秀区是五年一名额，而荔湾区是六年一名额。所以如果卖方有子女上学的名额占用，买方的孩子是不能入学的。
　　2.拆迁风险——遗留户口可分拆迁款。
　　不同时期，不同地区，拆迁政策不同。如果拆迁补偿属于落户人，那么就等同于自己的房子拆迁补偿款要分给其他人一份。
　　3.落户风险——不能落户。
　　原户主不迁出，买方不能迁入。
　　4.再出售风险——遗留户口难出售
　　在同等条件下，没有人愿意购买有户口遗留的房子，毕竟有很多看得见和看不见的隐患存在。
　　5.其他隐形风险
　　如果未来政策调整，户籍管理制度改革或者更加严苛，那么就可能引来一些纠纷问题，后患无穷。
　　对卖方：
　　如果合同已有约定，在规定日期内不迁出户口，要赔偿违约金，甚至会导致退房。
　　三、卖房后，不迁户口有什么后果？
　　卖房后不迁户口，有两种情况：
　　1.买方同意卖方不迁出。
　　事先与买家协商是否可以不迁出户口（买方同意的概率极小）。哪怕买方同意卖方不迁户口，也需要和买方在《补充协议》里面写清楚，已经告知他户口不迁出且买受人已经同意，避免后期纠纷！
　　2.买方没有同意卖方不迁出。
　　如果买方没有同意卖方不迁出户口，那么按照《房屋买卖合同》约定，卖方就涉及违约了。
　　合同中关于“户口迁出”的违约定责
　　按照合同约定，卖方应在约定时间内，迁出户口，如果逾期，赔偿总价款的5%违约金，如果超出15日仍未迁出，每天都要赔偿万分之五的违约金。
　　比如300万的房子，逾期卖方要赔偿15万的违约金，超过15天后，每天多加1500元违约金。
　　温馨提醒：由于户口占用，涉及到拆迁补偿，上学等问题。如果因为业主原因暂时无法迁走的，建议在购房房产的过程中，在合同中约定户口的迁出时间，并保留户口迁出保证金。如果真的无法确定迁出时间的，一定约定，户口所涉及的利益归属，并约定违约责任。