水泥砂浆衬里的原理比较独特，它不像其他防腐技术仅仅把输送介质和管壁隔开，它具有渗透性和可愈合性。当管道输送具有腐蚀性的水或含水的油品时，砂浆衬里被水浸透，进而浸透整个管道内壁。水在浸透整个衬里的同时，同样吸收水泥砂浆衬里中的Ca（OH）2将管道内壁附近的pH值增加升高到大于12的水平，在此pH值的条件下，管道内壁形成一层保护膜而不被腐蚀。它的自愈性确保了水泥砂浆在运输、安装过程中，由于操作不慎造成的裂痕在输送含有水的油品中衬里的二次水化作用能够自行复原和愈合，这就体现了水泥砂浆的整体性，随着技术的不断完善更多的改良水泥砂浆将用于管道内部分防腐。
水泥砂浆衬里防腐钢管是通过离心机或管道喷涂机在钢管内壁形成水泥涂层，主要是延长给水管道的使用寿命，保护水质，提高管道输水能力。