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房产买卖违约罚则的误区
1. 赔钱就能解约
这个通常发生在卖家反悔不想卖房的情况。卖家往往认为赔偿定金或者合同总价20%的违约金就可以解除合同。
但是，如果买家坚持要求履行合同，也有能力履行合同的，卖家不能单方解约，仍然要继续过户、交房。
反过来说，通常卖家却不能强迫买家买房，除非已经走完大部分流程，不适宜解除合同。
区别在于卖家在合同下拿到的是钱，钱并没有分别。而买家拿到的是房子，房子与个人喜好关系较大，能够赔偿解决，不宜强制。
2. 一违约就能解约
解除合同是一个比较严重的惩罚，通常只有比较严重的违约才会导致合同解除的后果。
如果只是付款迟延2-3天，或者过户迟延3-5天，可以要求对方支付违约金，而不是解除合同。当然，合同另外约定的除外。
一方只有轻微违约，而另一方强行解除合同的，另一方反而会变成自己违约。
3. 一切以合同约定为准
大部分情况下，违约的处理以合同约定为准。但也有例外：
1） 违约赔偿需要比照实际损失，过高或者过低，都可以申请法院调整；
2） 如果购房款分期支付的，迟延付款的比例超过合同总价的20%才能触发解除条件。
三、定金与违约金的适用规则
合同里可能分别有定金和违约金的规定，二者的适用规则如下：
1、合同规定了定金的，可以赔偿一倍定金；
2、合同规定了违约金的，可以要求赔偿违约金；
3、既有定金又有违约金的，可以自由选择二者之一，通常就是哪个高选哪个；
4、定金或违约金与实际损失相比，过高或过低的，可以根据实际损失情况进行调整。
房产纠纷打官司的程序主要有以下几步：
1、被告。房产纠纷打官司首先要确认被告，被告是单位，可以到工商行政管理局打印该单位的注册资料。如果是个人可以到户籍派出所打印户籍证明。
2、民事诉讼状。确认被告之后，原告就要书写民事诉讼状，诉状中要明确的包含当事人身份情况、诉讼请求、以及事实与理由，如果不知道怎么写也可以找专业的房产律师进行代写。
3、提交诉状和证据。诉状写好之后，就可以向法院提交诉讼状和证据进行诉讼了，法院受理之后，会发出《案件受理通知书》、《证通知书》，当事人需要在七天之内交纳诉讼费。
4、举证。民事案件通常是谁上诉谁举证，法院会制定举证期限，当事人必须要在期限之内提交全部证据，逾期的证据不予质证。
5、开庭。法院会具体的安排开庭日期，并且会提前通知到原告和被告具体的开庭日期，原告需要在开庭之日到场，否则会按照撤诉处理。
6、审理。法院在核实双方当事人及其委托代理人身份之后，会告知当事人诉讼权利及义务、询问当事人是否申请回避、始法庭调查、举证质证、法官询问、法庭辩论、陈述 后意见、法庭调解和宣判的程序。
广东佰仕杰律师事务所房产律师团队服务范围主要包括：1 商品房买卖纠纷 2 二手房买卖纠纷 3 商铺买卖纠纷 4写字楼买卖纠纷5 公寓买卖纠纷6 厂房仓库买卖纠纷7房产租赁纠纷（包括：房屋、写字楼、公寓、商铺、厂房等租赁纠纷） 8房产物业管理 9 涉及房产买卖 租赁等相关业务合同的制定和审查、房产买卖全程法律服务10 离婚房产纠纷11 房屋继承及家庭共有房屋分家析产 12 借名买房纠纷 13其它涉及房产业务的相关咨询代理法律服务。
广东佰仕杰律师事务所律师团队温馨提示：因为社会上打着律师旗号的骗子很多，如果正式聘请律师时，千万谨记请务必要到正规律师事务所去办理委托手续，注意切勿在外私下委托（如在茶楼、饭馆、公园或所谓的咨询室等），以免上当受骗。
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