五、不动产的经济特性
不动产的经济特性体现在价值量大、用途多样性、涉及广泛性、难以变现性、保值增值性和资产组合性等方面。
(1)价值量大。与一般物品相比,不动产不仅单价高,而且总价大。
(2)用途多样性,即用途的竞争、转化及并存的可能性。土地具有养育功能、承载功能、仓储功能、景观功能。因此,从经济角度,土地具有多种用途。一般情况下,土地利用的优先顺序是:商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。
由此,不动产也存在用途的多样性,以及不同用途间的可转化性,如工业、居住、商业、军事、办公等。对一宗不动产的利用,常常同时产生两个以上用途的竞争,并可以从一种用途转换到另一种用途。
(3)涉及广泛性,又称相互影响性。不动产涉及社会多方面,容易对外界产生影响,在经济学中称为外部性,分为正外部性、负外部性。
正外部性:某经济主体行为使他人受益,而受益者无须为此花费代价。
负外部性:某经济主体行为使他人或社会受损,而该经济主体却没有为此承担成本。
(4)难以变现性,也称变现能力弱、流动性差,主要是由不动产的价值高、不可移动、易受限制等特性决定的。影响不动产变现的因素主要有不动产的通用性、独立使用性、价值量、可分割性、开发程度、区位市场状况等。
变现能力是指在没有过多损失的条件下,将非现金财产转换为现金的速度。凡是能够随时、迅速地转换为现金且没有损失或者损失较小的,称为变现能力强;反之,称为变现能力弱。因为变现能力是与变现的价格相联系的。可以说没有卖不出去的商品,只有卖不出去的价格。只要价格低到一定程度,总会有人购买。可见,如果没有价格的约束,任何商品都能很快变现。
不动产由于具有、价值较大、易受限制等特性,加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因,使得同一宗不动产的买卖不会频繁发生。一旦需要出售,通常需要较长的时间才能脱手。例如,需要数月甚至一两年才能找到合适的买者,讨价还价的时间一般也较长。因此,不动产与股票、债券、黄金等相比,变现能力弱。当需要将不动产快速变现时,通常要以一定幅度的降价为代价才能实现;有时即使有了一定幅度的降价,在短期内也可能找不到买者。
(5)保值增值性。保值是指不动产能抵御通货膨胀。不动产具有保值功能,是因为它能抵御通货膨胀。如果出现通货膨胀,货币的购买力会下降,今天能用1元钱买到的商品或服务,以后很可能得花不止1元钱才能买到。而说某项投资是保值性的,意味着所投入资金的增值速度能抵消货币的贬值速度,具体地说,就是能保证投资一段时间后所抽回的资金,完全能够购买到当初的投资额可以购买到的同等商品或服务。增值性指不动产在面积不增加的情况下,因城市基础设施不断完善、人口聚集、经济发展等因素,其价值随着时间推移而增加。
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