王金和律师 广州知名律师 电话：
违约金是当事人完全不履行或不适当履行债务时，必须按约定给付对方的一定数额的金钱或者金钱以外的其他财产。违约金是合同经济方式的一种，也是对违约的一种经济制裁。具有惩罚性和补偿性特点。
一、如何调整购房违约金过高或者过低问题？
《合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约金支付违约后，还当履行债务。”《解释》第16条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”
《合同法》第114条确定了违约金调整的基本规则：即“低于造成的损失，予以增加;过分高于造成的损失，适当减少。”而《解释》第16条则具体规定了商品房买卖合同这类合同违约金的调整规则：即“过高以违约金造成的损失30%为标准适当减少;低于造成的损失，以违约造成的损失确定违约金数额。” 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。实践中，常见的约定为已付房款的2-3/万，一般不会涉及增加和减少的问题。
二、预期违约的时间起算点：分为两种情况，第一种是以商品房买卖合同中约定的交房日期为违约金计算的起算点，以实际交付日期为止算点;其二是在不具备交付条件的前提下，以具备交房条件并且实际发生交付的日期为准。第二种仍然是以商品房买卖合同中约定的交房日期为违约金计算的起算点，以开发商已送达交房通知书中确定的交房日期为止算点。
三、相关法律规定：若违约方的违约行为未给对方造成实际损失的，以约定的违约金标准向对方承担违约责任。广州房产纠纷律师王金和指出：违约金的约定是比较重要的只有以此为依据才能追究违约方的承担违约金的责任数额。
广东鑫霆律师事务所地址: 广州市越秀区农林下路81号新裕大厦13层A座
详细说明：农林下路与东风东路交汇处，同广东发展银行相邻，王府井百货对面，广东省教育厅斜对面
地铁站：5、6号线区庄站B2出口
王金和律师 广州知名律师
热线电话： QQ：