广州知名房地产商品房宅基地纠纷专家 －王（金和）律师
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购房不成 定金要泡汤？条款未达成一致要求退钱未果 法院判决卖方退定金
购房人交付定金后，由于双方对系争房屋内户口何时迁出、交房时间及房款支付时间等购房条款未能达成一致而没能签订房屋买卖合同的，卖家是否应退还定金呢？近日，上海市嘉定区法院判决了一起案件，支持购房人的要求，判令卖家退还定金3万元给购房人。
案情回放
通过中介，原告黄先生相中了林小姐位于嘉定区江桥的一套一室一厅房子。今年2月3日，黄先生、林小姐和中介公司签订了委托购买居间合同，约定黄先生以100万元的价格购买林小姐的房子，并约定2月26日前签订正式房地产买卖合同，购房意向金为3万元。2月12日，黄先生将3万元购房意向金交给中介公司。次日，中介公司按照约定将3万元意向金作为定金交给林小姐。
定金交后，问题出现了。黄先生向法院诉称，他交了定金后不放心，又到林小姐居住的小区实地探查，并特地到当地派出所进行一番查询，意外发现他欲购买的房子里有一俞姓男子在居住，而且该男子户籍也在此处。黄先生觉得很不安，马上联系了林小姐。对此，林小姐解释说，俞姓男子是卖给她房子的人，买房后，她一直居住在别处，俞姓男子的户口还未来得及迁走。林小姐的一番解释并没有消除黄先生的疑虑，黄先生提出要将房款交中介公司托管，等到俞姓男子从房屋内搬走，且将户口迁出后，再由中介公司将托管款项支付给林小姐。对于黄先生的提议，林小姐却坚决不同意。林小姐认为，她买房是为了在他处买房，急需黄先生支付的房款，黄先生所谓将房款交中介公司托管的提议是无论如何不可能接受的。林小姐认为黄先生买这套房屋不诚心，办理迁户口、腾房子都需要时间，黄先生仅仅支付了3万元定金，没有理由要求林小姐一方立即迁出户口及交房。因双方意见不一，最终未能签订房地产买卖合同。论及定金问题时，双方又再现分歧。林小姐认为，是黄先生的行为导致房屋买卖合同未能签订，定金不可能返还。黄先生则认为，合同未能签订的责任不可归责于一方，林小姐也有责任，所以林小姐应该返还已经收取的3万元定金。双方协商不成，黄先生将林小姐告上法庭，索要3万元定金。
以案说法
嘉定区法院经审理认为，原告黄先生和被告林小姐在签订委托购买居间合同后，被告依据该合同收取了原告交付的定金，该合同性质属预约合同，所涉定金是双方为签订正式房地产买卖合同而设立的担保，其性质属立约定金，即一旦出现一方有反悔不买或不按约前来签订合同之情形，则上述定金应当按照法律关于定金的规定处理。原、被告双方在委托购买居间合同中对此也作出了与法律规定相同的约定，该约定应属合法有效。但在原、被告双方进行磋商准备签订房地产买卖合同过程中，双方对系争房屋内户口何时迁出、交房时间及房款支付时间等重要条款未能达成一致，系不可归责于当事人双方的事由。在此情形下导致房屋买卖合同未能签订的，出卖人应将定金返还买受人。因此，原告黄先生要求被告林小姐返还定金符合法律规定，应该予以支持。
法辞典
一、《中华人民共和国合同法》
第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
二、《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
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