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国内的物流园区开发普遍采用政府主导模式，随着政府简政放权的深入推进，物流业作为市场化程度相对较高的基础性先导产业，按照“政府搭台、企业唱戏”的运营思路，应采用基于规划许可和监督下的企业主导模式或政企联合开发模式，从而发挥政府的空间引导、产业引领、企业监督职能，强化企业的能动性与发展活力，这样既可以降低政府的财政负担，又能与城市规划、产业与用地相协调，同时也有利于物流园区及企业经营，这也将是未来物流园区开发的趋势。
物流园区的运营模式
现今，国内物流园区的运营模式主要分为管委会模式、主导企业运营模式、第三方团队运营模式3种。管委会模式是政府成立物流园区管委会，负责园区的日常经营与管理。这是国内物流园区经常采用的运营模式，成都新都物流园区就采用了这种模式。政府是物流园区运营发展的坚强后盾，能够按照规划要求，推进物流园区的规范化经营，此模式有利于物流相关政策的实施与落地，也有利于同政府相关部门的协调与沟通。值得一提的是，政府缺少专业的物流人才，物流供需信息的获取存在一定难度，可能出现与市场信息不对称的现象。
主导企业运营模式适用于以主导企业为主体开发建设的物流园区，依托主导企业进行园区管理、运营与日常维护。该模式中具有一定运营管理经验的主导企业参与园区开发建设，能够形成建设运营一体化模式。
第三方团体运营模式聘用有经验的第三方团队对园区进行经营，实现政企分开、市场化运作，构建现代企业管理制度。该模式以市场为导向，可以准确地把握市场及物流业发展好新趋势，制定合理的运营策略与发展机制，并能够有效协调入驻企业与政府之间的关系。值得注意的是，物流园区的运营需要统筹考虑交通、仓储、配送及政策等综合因素，对第三方团队的要求相对较高。
国内物流园区的管理以管委会模式为主，特别是在物流园区的起步阶段，采用管委会模式对于有效协调政府各部门之间的关系，推动园区的落地具有重要意义。随着物流业的发展和物流管理理念的变革，智慧物流园区的发展正在深刻影响物流园区的运营与管理，特别是在物流网、车联网及大数据时代，迫切需要引入具有丰富管理经验的团队来负责园区运营管理，依托于信息技术及管理技术创新，推动物流园区的管理向智慧化、精细化方向转变。
适合的才是好好的
如今，国内很多城市都在大力发展物流业，把构建国际性或区域性物流中心作为城市发展目标。作为物流功能发挥的重要载体，物流园区应以提升运营效率、降低运营成本，优化发展环境为出发点，并充分考虑物流业发展趋势，选择合理开发建设与运营模式。
在物流业处于起步阶段的城市，物流业基础相对较弱，物流产业集群尚未形成，在该条件下为推进物流业的集聚发展，适合采用以政府为主导的开发与运营模式，通过政府招商引资和优惠政策，辅之基础设施建设，吸引具有较强实力的物流企业入驻，从而有效提升城市物流的发展环境，改善物流发展“小、散、乱”的现象。
在具有一定物流基础的城市，其物流产业链架构已经基本形成，如何降低物流成本、提升物流运作效率则是其关注焦点。这就需要城市应充分考虑物流的市场化行为，为后期运营预留充足的发展空间，采用基于规划许可和监督下的企业主导开发模式或政企联合开发模式，利用第三方团队来负责运营园区日常事务，政府重点负责宏观指导与监督，第三方团队利用专业化技术、人才及管理优势，推动物流产业精细化管理，物流园区规范化、规模化运营，从而为实现物流园区的健康、可持续发展提供强有力的支撑。